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重磅新政|閩八條出臺!一大波利好!
來源:      更新時間:2016-02-22

 2月19日深夜,《福建省人民政府關于化解房地產庫存的若干意見》(簡稱“閩八條”)在福建省住房和城鄉建設廳官網掛出,概括來看,有八個方面主要內容,其中關于團購優惠、購房補貼、土地規劃可變更、大產權可分割出售等措施的力度前所未有。

在2014年福建省已經出過一次“閩八條”。內容包括:合理引導住房消費,實行分類調控;福州市、廈門市可以根據本地市場變化情況,調整放開住房限購措施;落實差別化住房信貸政策;優化市場發展環境;推進保障性住房建設;鼓勵開發綠色住宅;完善土地供應機制;加強市場分析監測。

克而瑞研究中心分析師謝楊春分析指出,對比兩次文件,本次“閩八條”發生的最大轉變就是:更加堅定了去庫存的決心和腳步。由于是全省范圍的政策,兼顧更多方面。例如,重申對于央行降首付政策的支持,加快落實速度;三部委剛出臺減免契稅的政策,福建省不僅減免,還要進一步獎勵;公積金異地貸款落地執行。這對于像廈門市這類省內外地人購房比例較大的城市而言,利好明顯。

謝楊春指出,對于省內基本面積較好,市場熱度較高的城市,首要問題是解決非住宅市場風險矛盾,例如商辦供大于求。利用商轉住,減少商辦產品風險,同時也間接推動住宅市場熱度提升。

2015年,福建省國土廳、省住建廳細化提出了對于國土資源部和住房城鄉建設部兩部委聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》的貫徹意見,指出各市、縣住房城鄉建設主管部門要摸清本轄區商品房庫存情況,原則上,按本市、縣近三年商品住房月平均銷售量計算,截至2015年6月底,商品住房現實庫存去化期限超過24個月的市、縣,應明顯減少商品住房用地供應數量;商品住房現實庫存去化期限超過36個月的市、縣,應明顯減少直至暫停出讓商品住房用地。商業辦公用房庫存供過于求的市、縣,要調整供地結構、優化布局,直至暫停供應商業辦公用房用地。

“廈門房子不愁賣,商改住若在廈門落地,也未必有開發商愿意這么干。廈門的商業辦公物業已經處于供過于求的狀態,但仍在安全范圍內,后續應該還會繼續出讓商業辦公用地,當然主要是量身定制的地塊為主。”一名福建業內人士指出。

來自克而瑞研究中心數據顯示,2015年廈門商業成交15萬平方米,不到供應面積的一半,供求比高達2.04,商業供求失衡現象嚴重。而監測結果顯示,截至2015年12月,廈門商辦庫存311.5萬平方米,庫存超過2萬套,去化周期需要59個月。

克而瑞福建區域相關分析師接受媒體采訪時認為,“商辦用地可改住宅”的政策對未來樓市而言是重大利好,一方面是因為是當前商辦市場持續處于低迷狀態,尤其是SOHO產品,存量房壓力大,廈門市在售存量超55萬平方米,去化周期長,政策的出臺,有利于緩解未來這類型產品后市的開發風險;另外,廈門近年來商住用地供應量偏緊,樓面價不斷攀升,如果能有一部分商辦用地變更為住宅用地,既可以緩解土地供應壓力,對于一些“土地斷糧”的房企來說也能尋找新的開發機會,同時或許也能在一定程度上減緩樓面價攀升的速度,有利于樓市更加健康穩定發展。

而政策在一些城市也存在實操性的質疑。比如,商業和住宅配建設施不一樣,變更性質顯得尤為復雜。

一般來說,省政府出臺指導文件后,各地會結合本地實際情況,預計在1個月內出臺落地政策。

附:福建省人民政府關于化解房地產庫存的若干意見

各市、縣(區)人民政府,平潭綜合實驗區管委會,省人民政府各部門、各直屬機構,各大企業,各高等院校:

為貫徹落實中央和全省經濟工作會議精神,現就化解房地產庫存,促進我省房地產市場穩定健康發展,提出以下意見:

一、加大合理購房消費支持力度。

居民購買首套房的商業性個人住房貸款,最低首付比例可按20%執行;為改善居住條件再次購房申請商業性個人住房貸款,符合貸款條件的,可執行最低首付比例30%。金融機構可根據實際適當下浮個人住房貸款利率。

各市、縣(區)政府要根據本地實際制定扶持剛需購房的優惠政策,對購買新建商品房可按所繳契稅給予獎勵。

各市、縣(區)政府應當搭建購房服務平臺,引導房地產企業、中介機構發布庫存房源信息,促進購房者與在售項目對接,并結合實際組織“團購”,由房地產企業與房地產主管部門簽訂“團購”優惠框架協議,承諾“團購”價格優惠幅度。

加大住房公積金支持力度,各地可通過“公轉商”貼息貸款和個人住房貸款資產證券化等多種渠道籌措資金。進一步做好住房公積金制度擴面工作,把符合條件的農民工、個體工商戶逐步納入住房公積金制度覆蓋范圍。在全省全面開展住房公積金異地個人住房貸款,滿足繳存職工回戶籍地購房需求。

二、支持農民進城購房。

各市、縣(區)政府要制定鼓勵農民進城購房的政策措施,落實戶籍改革方案和居住證制度,進一步簡化農業轉移人口購房落戶手續。

對農民工和農民進城購買新建商品房的,縣級教育行政部門憑經房地產主管部門備案的商品房買賣合同,原則上按所在招生片區安排其子女就讀。同時,各地要做好教育資源統籌,避免“大校額”“大班額”問題。

政府可與房地產開發企業聯合給予農民購房一定比例或一定額度的現金直補。結合造福工程、農村危舊房改造等,對搬遷戶、危改戶農民進城購房給予財政補助。

三、打通庫存轉換通道。

各市、縣(區)政府原則上不再新建公租房,通過收購庫存商品房或長期租賃住房作為公租房。各市、縣(區)政府收購庫存商品房用作公租房,可列入保障性安居工程建設年度計劃,所需資金可從保障性安居工程專項資金中列支。

棚改項目和房屋征收實行貨幣化安置比例原則上不低于70%。土地被征遷或房屋被征收的農民領取貨幣化安置補償款后,在貨幣化安置協議簽訂之日起6個月內(含6個月)購買本市、縣新建商品住房的,憑商品住房買賣合同備案登記證明、購房款支付憑證和貨幣化安置協議,由市、縣政府按照購房款(不超過貨幣化安置補償款總額)的一定比例給予一次性獎勵。

鼓勵開發企業將空置的商品住房改售為租,各市、縣(區)可以根據實際情況,對其租金收入的應繳已繳營業稅、房產稅予以一定獎勵。支持發展以住房租賃為主營業務的專業化、規模化租賃企業,對于自然人和各類機構設立房屋租賃企業,投資買庫存商品住房經營房屋出租業務的,對企業三年內所繳納的營業稅、房產稅、所得稅予以適當獎勵。

四、優化開發用地供應。

各市、縣(區)政府要根據本地商品房庫存情況,合理調控土地供應結構和投放數量。對非住宅庫存特別是商業辦公庫存明顯供過于求的市、縣,要暫停商業辦公用地供應。

非住宅庫存去化周期超過36個月的市、縣,在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的前提下,允許未開發的非住宅商品房項目用地整體或部分轉型,房地產企業可向原批準供地的市、縣政府申請土地用途、規劃條件變更,經批準后,用于其他產業項目或符合市場需求項目用途的開發建設。其中,僅限2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構成閑置土地,且已全部繳清土地出讓金的商業辦公用地,可轉型為商品住宅用地。

商業辦公用地轉型為商品住宅用地的,應以政府批準改變土地用途的時間為基準日,根據《國有建設用地使用權出讓評估技術規范(試行)》評估新、舊用途土地使用權價格。新用途土地價格按評估價與最近一年該縣(市、區)相同土地級別公開出讓最高成交價孰高確定,舊用途土地價格按評估價與原成交價孰低確定,并以二者差價擬定應補交的土地價款。

上述結果經當地政府土地管理委員會等土地出讓議事協調機構研究同意,并公示無異議后,補簽土地出讓合同,補繳土地出讓金(若最終確定的新用途土地價格低于原成交價的,不予退還差價)。對土地出讓合同明確要求設置集中式商業,未具體明確商業分隔比例、形式的項目,在滿足消防等安全條件下,允許集中式商業用房分割銷售和辦理產權。具體辦法由各地結合實際制定。

五、推進房地產業轉型升級。

支持房地產企業適應市場需求,調整產品結構,將庫存商品房轉為企業總部、軟件產業、電子商務、眾創空間和旅游、養老、文化地產,并享受國家和本省有關政策優惠。

作為旅游設施的產權式(公寓式)酒店在不改變規劃用途和統一經營管理的情況下,可以分割出售,對于房地產企業申請預售的,預售許可部門應當予以辦理預售許可手續;土地、房屋登記機構應當予以辦理土地使用權和房屋產權登記,并在權屬證書注明:酒店產權為房地產企業與購買者共有,用途為酒店、不得改變用途。鼓勵開發建設和購買綠色建筑住宅及精裝修商品房項目,具體獎勵辦法由各市、縣政府根據實際制定。

六、適時掌握庫存動態。

建立房地產庫存情況月報制度,各縣(市、區)房地產主管部門向設區市房地產主管部門報送本縣(市、區)房地產庫存情況及去化周期,各設區市匯總后報省住建廳和國土廳,由省住建廳匯總通報上月全省庫存情況及去化周期排名。

建立全省房地產市場交易和庫存監測平臺,各級政府要加大財政資金投入,推動全省范圍房地產市場管理信息系統在2016年內實現省、市、縣三級聯網,并實現與福建省工程項目建設監管信息系統、土地市場監管信息系統縱橫對接、信息共享。房地產企業應當按規定時間和內容要求,在該交易和庫存監測平臺及時填報房地產項目建設、銷售和庫存情況。

七、注意防控市場風險。

稅務部門應根據房地產市場的變化情況,及時開展房地產企業稅負情況調研,對房地產企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率、土地增值稅預征率進行調整。

各市、縣(區)要建立政府、房企、銀行、承建商共同參與的風險處置合作協調機制,明確風險項目評判標準,排查風險項目清單。對已排查出的風險項目要按照“分類處置”原則,一盤一策,引導品牌好、實力強的房地產企業“接盤”,采取兼并重組等手段,促進風險項目建成銷售。

通過合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實物資產及其相關聯債權、債務和勞動力等一并轉讓的行為,不屬于營業稅征收范圍,其中涉及的不動產、土地使用權轉讓不征收營業稅。在合規和風險可控的基礎上,銀行機構可對房地產并購項目給予貸款支持。各地要落實商品房預售資金監管制度,完善監管方式,提高開發資金的流動性。

八、完善工作協調機制。

各市、縣(區)政府要承擔化解房地產庫存、穩定房地產市場的主體責任。省里建立化解房地產庫存、穩定房地產市場部門聯席會議制度,在省政府領導下,由省住建廳領導擔任聯席會議召集人,成員由省教育、民政、財政、國土、農業、地稅、工商、統計、人行、國稅、銀監等部門領導組成,定期召開會議,協調解決問題。各市、縣(區)政府要相應建立化解房地產庫存、穩定房地產市場工作聯席會議制度,加強對去庫存工作的組織協調和落實。

各市、縣(區)政府應根據本意見以及我省《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(閩八條)和《關于穩定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》(閩建房〔2015〕4號)要求,結合本地實際一并貫徹執行,按照“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”原則,制定更具有針對性的實施意見,化解房地產庫存,促進我省房地產市場穩定健康發展。

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